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MBS는 기초자산인 주택담보대출의 조기상환이 어떻게 되느냐에 따라 현금흐름이 달라질 수 있다. MBS의 가치평가를 위해서는 MBS의 현금흐름이 어떻게 나타날지 추정하는 것이 필요한데, 조기상환 옵션의 존재로 조기상환 속도가 미래에 어떻게 나타날 지에 대한 가정이 필수적이다. MBS의 조기상환율을 추정하기 위한 모델에는 크게 3가지의 요소가 들어간다. 1. Housing Turnover 첫 번째로, 주택회전율이다. 사람들은 여러 이유로 인해 주택을 사고 판다. 현재 살고 있는 지역에서 떨어진 곳에 있는 회사에 취업을 해서 회사 근처로 이사를 간다던지, 아니면 아이를 낳거나, 부모님을 모시고 살게 되어 가족의 구성원이 변화하여 기존의 주택과는 다른 주택으로 옮긴다던지, 아니면 이혼을 해서 기존의 살던 집을 ..

국내 RMBS 대부분은 주택금융공사가 발행을 하는데 Pass-through(P-T) 형식의 MBS가 아닌 Pay-through와 CMO 형태의 MBS 위주로 발행을 해오다 2016년부터 Pass-Through 형식의 MBS를 함께 발행을 하기 시작하였다. 이와 달리 미국의 경우 공적 유동화 기관(Agency) 뿐만 아니라 민감 금융기관에서도 MBS를 발행하고 있으며, 공적 유동화 기관으로는 Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae 3개 기관이 있다 국내 P-T MBS는 2년, 5년, 10년, 20년 만기의 4개의 트렌치로 구성되어 있는 반면, 미국의 P-T MBS는 단일 트렌치로 구성되어 있으며, 각각의 만기는 10년, 15년, 20년, 30년 만기이나 대부분 30년 만기로 발행되..

RMBS는 여러 건의 Mortgage(주택담보대출)을 기초자산으로 모아서 발행한 자산유동화증권이다. RMBS는 Cash Flow에 따라 크게 2가지로 나뉜다. MBS의 Cash flow의 원천은 크게 주택담보대출의 이자지급, 주택담보대출의 원금상환, 그리고 원금의 조기상환 3가지로 구분된다. 주택담보대출의 이자와 원금상환은 대출 실행 시부터 정해져 있는 스케줄대로 납부가 된다. 그러나 주택담보대출의 조기상환은 차입자가 언제든 원하는 금액을 상환할 수 있어 Cash Flow의 지급시기와 지급규모가 정해져 있지 않다. 그렇기 때문에 이러한 조기상환위험은 MBS의 주요 리스크로 여겨진다. MBS에는 크게 조기상환위험을 누가 부담하냐에 따라 Pay-through MBS와 Pass-through MBS로 나뉜다...

부동산에 투자하는 대부분의 리츠는 주로 부동산의 지분에 투자하고 이를 Equity REIT라고 부른다. 미국의 리츠 중에는 부동산 지분이 아닌 부동산 대출자산에 투자하는 리츠가 있는데 이들은 모기지 리츠(Mortgage REIT)라고 한다. 모기지 리츠는 2가지로 나누어진다. 거주용 부동산 대출에 투자하는 Residential Mortgage REIT와 상업용 부동산 대출에 투자하는 Commercial Mortgage REIT가 있다. Residential Mortgage REIT는 Residential Mortgage(부동산 대출)에 직접 투자하기도 하지만, 주로 부동산 대출을 모아서(Pooling) 이를 기초로 발행한 Mortgage Backed Securities(MBS)에 투자한다. MBS는 기초..

Baby bond는 채권의 일종으로 채권의 액면이 $1,000 미만인 채권을 말한다. Baby bond는 Retail Note라고도 불리는데, Institutional Note에 대비되는 개념이다. 채권시장은 개인투자자 보다는 기관투자자 위주의 시장이며 이들은 운용하는 규모가 크기 때문에, 채권 또한 거래와 발행 규모가 기관투자자의 니즈에 맞춰 대량으로 거래된다. 그래서 개인투자자는 전통적인 채권시장에 접근하기 어려운 점이 있었으며, 이에 대한 대안으로는 채권에 투자하는 뮤츄얼펀드에 투자함으로써 채권에 간접적으로 투자할 수 있었다. Baby Bond는 기관투자자 대비 상대적으로 소액으로 투자할 수 밖에 없는 개인투자자를 끌어들이기 위해 고안된 것으로앞에서 말한 것처럼 액면이 $1,000 미만으로 발행되면..

1. Seeking Alpha https://seekingalpha.com/ Seeking Alpha | Stock Market Analysis & Tools for Investors seekingalpha.com SA(Seeking Alpha)는 미국뿐만 아니라 미국 주식에 투자하는 글로벌 개인 투자자들 또한 유용하게 사용할 수 있다. 여기서는 주식에 대한 기본적인 시장정보(주가, 배당, 재무제표) 등을 손쉽게 조회해볼 수 있을 뿐만 아니라 나만의 포트폴리오를 구성하여 원하는 주식만을 모니터링할 수도 있다. SA에서 활발히 활동하는 author들은 자신 나름대로 분석한 자료를 게시하는데, 일반 개인투자자를 대상으로 하고 있어 이해하기 쉬운 글도 있는 반면 나름 전문적인 분석자료도 있어 투자 공부에 많은..

주가 상승에 베팅하기보다는 꾸준히 지급되는 배당과 이자에 집중하는 인컴 전략을 사용하는 투자자라면 배당주와 채권으로 이루어진 포트폴리오를 보유하고 있을 것이다. 주식과 채권 외에도 꾸준한 인컴을 기대할 수 있는 투자자산으로는 Preferred Stock(우선주)이 있다. 우선주는 주식과 채권의 특성을 결합한 증권이므로 서로 비슷한 점이 많다. 일반적인 우선주의 특징으로는 회계상으로 자본으로 인정되기는 하지만, 선순위 채권보다 자본구조상 후순위이기 때문에 금리가 더 높다. 신용등급 또한 선순위 채권보다 한 단계 더 낮은 등급을 받는다. 예를 들어 선순위 채권이 BBB+라면 같은 발행사의 우선주는 BBB0이다. 우리나라에서는 우선주의 가짓수가 적어 우선주 만으로 포트폴리오나 투자전략을 짜기 어렵지만, 미국에..

채권은 주식보다 상대적으로 안전하다고 여겨진다. 그러나 채권 투자에서도 손실이 발생할 수 있으니 주의해야 한다. 채권의 주요 리스크와 그 원천, 그리고 각종 리스크를 어떻게 관리할 수 있는지 기본적인 내용들을 소개한다. 1. Interest Rate Risk(이자율위험) 첫 번째로 이자율 위험이다. 이자율 위험이라 하면, 시장 이자율이 변함에 따라 채권 가격이 변동하는 것을 말한다. 채권은 고정금리 상품이다. 예를 들어 어떤 기업이 만기 3년 연 3%의 고정금리를 제공하는 채권을 발행했다고 하자. 나는 이 채권에 투자함으로써 원금의 3%에 해당하는 현금흐름을 3년 동안 얻을 수 있다. 그런데 시장 이자율이 상승하여, 1년 뒤 똑같은 기업이 채권을 발행하는 데 이번에는 4%의 고정금리를 제공한다. 당연히 ..