[Mortgage REIT] - MBS의 조기상환에 영향을 미치는 요인

 

MBS는 기초자산인 주택담보대출의 조기상환이 어떻게 되느냐에 따라 현금흐름이 달라질 수 있다. MBS의 가치평가를 위해서는 MBS의 현금흐름이 어떻게 나타날지 추정하는 것이 필요한데, 조기상환 옵션의 존재로 조기상환 속도가 미래에 어떻게 나타날 지에 대한 가정이 필수적이다. 

 

 

MBS의 조기상환율을 추정하기 위한 모델에는 크게 3가지의 요소가 들어간다.

 

1. Housing Turnover

첫 번째로, 주택회전율이다. 사람들은 여러 이유로 인해 주택을 사고 판다. 현재 살고 있는 지역에서 떨어진 곳에 있는 회사에 취업을 해서 회사 근처로 이사를 간다던지, 아니면 아이를 낳거나, 부모님을 모시고 살게 되어 가족의 구성원이 변화하여 기존의 주택과는 다른 주택으로 옮긴다던지, 아니면 이혼을 해서 기존의 살던 집을 처분해야 한다던지 하는 이유로 주택은 거래가 일어난다. 

 

기존의 주택을 팔고 새로운 주택을 사는 과정에서 주택담보대출 또한 상환과 신규취급이 일어난다. 이 과정에서 기존 대출은 만기 전 조기상환이 발생하게 된다.

 

2. Cash-Out Refinancing 

두 번째는, 현금화 후 리파이낸싱이다. 기존 보유한 주택의 가격이 올라가고, 주택담보대출의 일부 상환이 진행되었다면, 주택가치 대비 대출 비중인 LTV가 처음 시점부터 낮은 상황이 되었을 것이다. 이 경우 주택 소유자는 기존 대출을 상환하고 가격이 올라간 주택을 담보로 대출을 받으면 그 차이 만큼을 현금화할 수 있다.

 

예를 들어, 초기에 주택가격이 100이고 주택담보대출 50을 받았다면, LTV는 50% 일 것이다. 이후 어떤 시점에 주택담보대출을 매 월 상환하면서 주택담보대출 잔액이 40이 남았고, 주택 가격이 120으로 상승하였다면, LTV는 33%가 된다. 기초에 LTV 50%까지 대출이 가능하였기 때문에 현재 주택 가격을 기준으로 다시 LTV 50%까지 대출을 받을 수 있게 된다. 그러면 추가로 20을 받을 수 있어, 주택 가격 상승 분을 현금화(Monetize)할 수 있다. 이 과정에서 기존 대출을 상환하고 새로 받게 된다면 기존 대출의 조기상환이 일어나게 된다.

 

3. Rate/Term Refinancing

마지막으로 이자율과 만기 조정을 위한 리파이낸싱이다. 조기상환에 영향을 줄 수 있을 것이라고 가장 흔하게 생각할 수 있는 요인이다. 기존의 대출보다 현재 이자율이 낮다면 기존의 대출을 조기상환하고 새로운 대출을 받을 것이다. 이 경우에는 MBS의 조기상 환율이 올라가게 되며, 반대의 경우 조기상환율은 낮아지게 된다.

 

아니면 대출의 만기를 조정하면서도 조기상환이 발생할 수 있다. 기존 대출보다 만기는 더 짧으면서도 이자비용은 동일하게 재대출을 받는 경우에 MBS의 조기상환율이 올라가게 된다.

 

Refinancing Ratio는 MBS 기초자산의 주택담보대출 금리를 현재 대출금리로 나눈 비율이다. 이 비율이 1보다 작으면 현재 대출금리가 기초자산의 대출금리보다 높아 주택담보대출 리파이낸싱에 대한 니즈가 낮은 것을 의미하고, 비율이 1보다 크면, 현재 시장의 대출금리가 낮아 리파이낸싱에 대한 요구가 높은 것을 의미한다.

 

그러나 MBS의 경우 Refinancing Ratio가 조기상환율을 모두 설명해주는 것은 아니다. Refinancing Ratio와 조기상 환율을 보면 Refinancig Ratio가 1보다 크면 조기상환율이 증가하다가 어느 일정 수준이 되면 조기상환율이 더 증가하지 않고 일정 수준에서 머무르게 된다. 

 

이러한 현상을 Burnout Effect라고 하는데 번아웃 효과는 주택담보대출 차입자들 중 이자율에 민감한 차입자들이 먼저 조기상환을 하면서 주택담보대출 pool에서 사라지고, 그 다음 민감한 사람들이 또 조기상환으로 pool에서 사라지면, 결국 남아 있는 주택담보대출 pool의 차입자들은 이자율에 덜 민감하거나, 어떤 사정으로 리파이낸싱을 할 수 없는 차입자들만 남아 있기 때문에 이자율이 낮아져도 조기상환율은 그만큼 증가하지 않게 된다. 그래서 이자율로 인한 리파이낸싱 니즈가 소진되어(Bunred Out) 조기상환율은 일정 수준까지 증가하다가 머무르게 되는 것이다.