인컴팩토리 인컴팩토리

안녕하세요. 코로나 19로 디지털 경제가 가속화되면서 데이터 사용량이 증가하고 있습니다. 이로 인해 데이터를 효율적으로 처리, 저장, 관리하는 시설인 데이터센터에 대한 투자 관심도가 높아지고 있습니다. 그러나 높아진 관심과는 비교되게도 데이터 센터가 물리적으로 어떤 모습을 가지고 있는지는 쉽게 떠올리기 어려운것 같습니다. 그래서 오늘은 데이터센터의 내부는 어떻게 구성되어 있는지 간단하게 살펴보겠습니다. 우선 데이터센터는 서버와 네트워크 장비를 보관하는 장소입니다. 그렇기 때문에 매우 안전해야하고, 보안이 철저하여야 하며 서버와 장비가 작동하기에 적당한 환경을 만들어주는 장치 및 전력을 공급해주는 전력장치 등이 매우 중요합니다. 그림을 통해 살펴보면 데이터센터는 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 1. B..

안녕하세요. 개인형 창고는 소규모 저장 공간이 필요한 개인이나 중소기업을 대상으로 공간을 임대하고 운영하는 리츠입니다. 개인형 창고도 아파트 리츠와 마찬가지로 임대차 계약형태는 Gross Lease가 일반적입니다. 개인형 창고는 시설물을 만드는 데 다른 부동산 자산 대비 용이하기 때문에 시장 진입장벽이 낮은 특징이 있습니다. 따라서, 개인형 창고의 신규 진입이 얼마나 빠르게 증가하고 있는지 살펴보는 것이 중요합니다. 이외에도 개인형 창고는 잠시 물건을 맡겨 놓을 공간이 필요한 사람들을 위한 서비스이므로 사람들이 이사를 얼마나 많이 가는지 (주택 구매활동)와 진학률 등이 투자하기 전 살펴보면 좋은 중요한 지표입니다.

안녕하세요. 아파트 리츠는 다수의 개인 임차인을 대상으로 하는 아파트에 투자하는 리츠입니다. 아파트 리츠의 임대차 계약기간은 1년으로 짧은 편입니다. 아파트는 상업용이 아닌 거주용으로서 이에 대한 수요는 상대적으로 안정적인 반면 짧은 임대차 계약기간과 대부분 Gross Lease로 이루어지는 임대차 계약 형태로 인해 임대료의 변동성은 높은 편입니다. Gross Lease는 건물주가 부동산 운영과 관련된 비용(재산세, 공공시설이용료, 보험료 등)을 자기가 부담하는 임대차 계약으로 미래의 비용상승위험을 건물주가 부담하기 때문에 임대료의 변동성이 높게 나타납니다. 아파트 리츠는 부동산이 위치한 지역의 인구구성, 소득 수준, 나이, 그리고 주변 문화시설 등이 부동산 수익성에 큰 영향을 미칩니다.

안녕하세요. 물류센터 리츠는 단일 임차인 또는 다수의 임차인을 대상으로 창고, 물류센터, 소규모 제조시설 및 사무공간 등에 투자하는 리츠입니다. 물류센터 리츠는 임대차 계약기간이 5~25년으로 장기에 속하며, 오피스나 리테일 대비 구조가 간단하여 개발에서 완성까지의 기간이 짧은 (1년 이내) 특징이 있습니다. 그렇기 때문에 물류센터는 공급과 수요가 탄력적이며, 오피스나 리테일처럼 프로젝트 시작시점과 완료시점 사이에 시장 상황이 급격하게 바뀔 위험은 상대적으로 낮은 편입니다. 게다가 물류센터는 실 수요자의 입맛에 맞게 (Build to Suit) 지어지는 경우도 많이 있습니다. 물류센터는 자산 특성상 위치가 전략적으로 중요합니다. 예를 들어 항구, 공항, 고속도로 근처 등 유통경로 망과 긴밀하게 연결되어 ..

안녕하세요 헬스케어 리츠는 요양원, 병원, 재활원, 생명과학연구소 등에 투자하는 리츠입니다. 대부분의 나라에서 리츠가 이러한 시설을 직접 운영하는 것이 금지되어 있어 헬스케어 리츠는 헬스케어 업체에게 공간을 임대해주는 것에 그칩니다. 헬스케어 리츠의 임대차 계약 형태는 Net Lease가 일반적입니다. 헬스케어 리츠는 업종 특성 상 경기방어적인 모습을 보입니다. 헬스케어 산업이 공적 역할도 중요하기 때문에 정부의 지원금 정책이 활발한 영역이기 때문입니다. 그러나 반대로 정부의 지원정책 변화에 따라 수익성이 크게 영향받을 수 있다는 점은 유의해야 할 사항 중 하나입니다.

안녕하세요. 오피스 리츠는 오피스 빌딩에 주로 투자하는 리츠입니다. 이러한 오피스 빌딩은 주로 중심업무지구(CBD)에 위치하고 있어 부동산 자산의 입지가 뛰어난 장점이 있습니다. 참고로 우리나라의 대표적인 CBD로는 광화문, 강남, 여의도가 있는데, 이 일대의 오피스 빌딩의 임차인을 살펴보면 대기업 등 우량기업 등이 많이 입주해 있습니다. 신용도가 좋은 임차인이 대부분이기 때문에 임대계약도 5년에서 25년까지 장기로 이루어지며, 고정 임대료를 내다가 일정 기간이 지난 후 인상되는 조건이 일반적입니다. 우량 임차인을 확보한 오피스 빌딩의 임대계약은 Triple Net Lease 형태가 많습니다. Triple Net Lease란 임차인이 임대료 외에 부동산 재산세, 보험료, 공공시설이용료 등 부동산 운영비용..

안녕하세요. 리테일 리츠는 무엇인지 간단하게 알아보겠습니다. 리테일 리츠는 말 그대로 백화점, 마트, 쇼핑센터 등 상점 등에 투자하는 리츠입니다. 이러한 리테일 부동산의 임대계약은 보통 3년에서 길게는 10년까지 긴 편에 속합니다. 임대수익은 최소 고정 임대료에 더하여 임차인의 매출액에 따라 일정 부분을 수취하는 구조입니다. 그러나 임대료 수익의 큰 부분을 차지하는 앵커 임차인 (Anchor Tenants)의 경우에는 매출액에 연동되는 임대료보다는 최소 고정 임대료만을 지불하는 경우가 일반적입니다. 선진국이 아닌 개발도상국의 경우 리테일 부동산의 임대계약구조는 단기로 이루어지는 경우가 많습니다. 또한 장기자금조달이 어려운 환경인 경우 임차인들은 건물을 장기 임대하기보다는 소유하는 것을 선호하기도 합니다.

비용분석 부동산 자산을 투자하고 관리하는 데에는 큰 비용이 발생합니다. 특히 임차인과 관련된 비용이 가장 큰 부분을 차지하고 있는데요. 임차인을 구하기 위해서는 일반적으로 중개인을 이용하기 때문에 중개수수료가 발생합니다. 또 임차인이 요구하는 대로 구조변경을 할 때 발생하는 비용 (Tenant Improvement)와 임차인을 끌어들이기 위한 인센티브로 일정기간의 무상임대기간을 제공하는 것과 새로운 임차인을 구하기까지의 기간 (Downtime)이 전부 부동산 투자자 입장에서는 비용으로 발생합니다. 이러한 비용을 효율적으로 통제하고 있는 지를 리츠에 투자하기 전 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다. 임차인 의존도 리츠가 소유한 상업용 부동산이 단일 임차인 등 소수의 임차인에 대한 의존도 높은지 살펴봐야 합니다..