[Mortgage REIT] - Mortgage Loan에 관하여

 

 

 

부동산에 투자하는 대부분의 리츠는 주로 부동산의 지분에 투자하고 이를 Equity REIT라고 부른다. 미국의 리츠 중에는 부동산 지분이 아닌 부동산 대출자산에 투자하는 리츠가 있는데 이들은 모기지 리츠(Mortgage REIT)라고 한다.

 

 

모기지 리츠는 2가지로 나누어진다. 거주용 부동산 대출에 투자하는 Residential Mortgage REIT와 상업용 부동산 대출에 투자하는 Commercial Mortgage REIT가 있다.

 

 

Residential Mortgage REIT는 Residential Mortgage(부동산 대출)에 직접 투자하기도 하지만, 주로 부동산 대출을 모아서(Pooling) 이를 기초로 발행한 Mortgage Backed Securities(MBS)에 투자한다.

 

 

MBS는 기초자산이 되는 부동산 대출이 주거용이면 RMBS(Residential MBS), 상업용이면 CMBS(Commercial MBS)라고 한다. MBS를 발행하는 기관에 따라 분류가 나뉘기도 하는데, 우리나라의 주택금융공사처럼 정부기관으로 주택금융을 담당하는 기관이 발행하는 것을 Agency MBS라고 하고, 이외를 Non-Agency MBS라고 한다. Agency MBS를 발행하는 주체는 Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae 이 세 기관이 있다. 이들은 정부의 보조를 받기 때문에 Agency MBS의 부도 가능성은 거의 없어 국채와 비슷한 안전자산 취급을 받는다.

 

 

Agency MBS 발행을 위한 모기지에 속하려면 특정 조건을 충족해야 하는 모기지만 가능하다. 이러한 모기지를 Conforming Loan이라고 하며 그 반대를 Non-conforming Loan이라고 한다.

 

 

MBS의 기초자산이 되는 모기지는 주택을 구입할 때 빌리는 자금이기 때문에 보통 만기가 긴 편이다. 미국에서는 15~30년이 일반적이다. 

 

 

이자율 구조 또한 다양하다. 고정금리가 있는가 하면, 어느 특정 기간마다 기준금리에 따라 변동하는 변동금리가 있기도 하고, 대출자가 매번 차입자를 평가하여 금리를 산정하는 방식도 있다.

 

 

상환구조에서도 만기까지 균등하게 분할 상환하는 구조가 있는가 하면, 이자만 지급할 수 있는 구조도 존재한다. 대부분의 주택담보대출은 Amortizing Loan이라고 해서 원금과 이자가 같이 상환되는 구조이다.

 

 

주택담보대출의 가장 큰 특징은 조기상환이 가능하다는 것이다. 대출에 따라 조기상환 시 조기상환 수수료라고 페널티가 부과되기도 하고, 없는 대출도 존재한다. 

 

 

주택담보대출을 상환하지 못 하는 경우 대출자는 자산(주택)을 압류하여 처분한 다음 그 돈으로 대출을 상환받을 수 있다. 이렇게 주택을 압류하는 것을 (Forelclosure)라고 한다.