[Mortgage REIT] - RMBS

 

RMBS는 여러 건의 Mortgage(주택담보대출)을 기초자산으로 모아서 발행한 자산유동화증권이다. RMBS는 Cash Flow에 따라 크게 2가지로 나뉜다. MBS의 Cash flow의 원천은 크게 주택담보대출의 이자지급, 주택담보대출의 원금상환, 그리고 원금의 조기상환 3가지로 구분된다. 주택담보대출의 이자와 원금상환은 대출 실행 시부터 정해져 있는 스케줄대로 납부가 된다. 그러나 주택담보대출의 조기상환은 차입자가 언제든 원하는 금액을 상환할 수 있어 Cash Flow의 지급시기와 지급규모가 정해져 있지 않다. 그렇기 때문에 이러한 조기상환위험은 MBS의 주요 리스크로 여겨진다.

 

 

MBS에는 크게 조기상환위험을 누가 부담하냐에 따라 Pay-through MBS와 Pass-through MBS로 나뉜다. 미국에서 가장 일반적인 MBS는 Pass-through MBS이고, 우리나라에서는 Pay-through MBS가 주를 이루다가 2016년부터 Pass-through MBS를 발행하기 시작하면서 활성화시키려고 노력중이다.

 

 

Pass-through MBS는 기초자산인 주택담보대출의 현금흐름(조기상환 포함)을 바로 MBS 투자자에게 전가(Pass)시키는 구조이다. 그렇기 때문에 Pass-through MBS의 조기상환위험은 MBS 투자자가 감수하게 된다. 

 

 

조기상환위험(Prepayment risk)은 크게 2가지 형태로 나타난다. Contraction Risk와 Extention Risk인데 이 두 형태는 이자율 수준에 따라 나타난다. 먼저 Contraction Risk는 이자율 수준이 낮아질 때 커진다. 주택담보대출을 받은 차입자가 낮아진 이자율로 새롭게 대출을 받고 기존의 대출을 조기 상환하면서 예상보다 조기상환이 빨라지는 위험이 Contraction Risk이다. Contraction Risk가 커지면 MBS 투자자 입장에서 채권의 만기가 짧아지고, 상환받은 금액을 낮아진 이자율로 재투자하여야 할 환경에 처한다. 또한 Prepayment Risk는 주택담보대출 차입자의 Call option으로 이자율이 낮아지면 조기상환 유인이 커지기 때문에 MBS의 가격 상승 여력이 적어지게 된다.

 

 

다음으로 Extention Risk는 Contraction Risk와는 반대로 이자율 수준이 높아질 때 커진다. 이자율이 높아지면 기존의 고정금리 주택담보대출의 조기상환이 처음 예상보다 적어진다. 그렇게 되면 MBS의 만기는 길어지고, 높은 이자율 환경 대비 낮은 이자를 제공하는 MBS의 가격은 하락하게 된다. 또한 조기상환이 늦어지는 만큼 MBS에서의 현금흐름도 처음 기대보다 적어져 높은 이자율 환경에서 투자할 기회가 적어지게 된다.