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리츠 투자하기 전 미리 살펴봐야 할 것 - 2 비용분석 부동산 자산을 투자하고 관리하는 데에는 큰 비용이 발생합니다. 특히 임차인과 관련된 비용이 가장 큰 부분을 차지하고 있는데요. 임차인을 구하기 위해서는 일반적으로 중개인을 이용하기 때문에 중개수수료가 발생합니다. 또 임차인이 요구하는 대로 구조변경을 할 때 발생하는 비용 (Tenant Improvement)와 임차인을 끌어들이기 위한 인센티브로 일정기간의 무상임대기간을 제공하는 것과 새로운 임차인을 구하기까지의 기간 (Downtime)이 전부 부동산 투자자 입장에서는 비용으로 발생합니다. 이러한 비용을 효율적으로 통제하고 있는 지를 리츠에 투자하기 전 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다. 임차인 의존도 리츠가 소유한 상업용 부동산이 단일 임차인 등 소수의 임차인에 대한 의존도 높은지 살펴봐야 합니다.. 더보기
리츠 투자하기 전 미리 살펴봐야 할 것 - 1 안녕하세요. 리츠에 투자하기 전 미리 분석해야 할 것들은 무엇이 있는지 간단하게 정리해보겠습니다. 잔존 임대기간과 시장 임대료 리츠가 소유하고 있는 상업용 부동산의 잔존 임대기간과 시장 임대료 수준이 기존 임대료 대비 어떻게 형성되어 있는지 파악하는 것은 가장 중요한 분석 사항 중 하나입니다. 만약에 임대계약만기가 곧 도래하는 상황에서 해당 지역의 상업용 부동산 수요가 증가하여 시장 임대료 수준이 기존 임대료보다 높게 형성되어 있는 경우 임대계약 만기 도래 후 재계약 협상 시 기존 임대료보다 높은 시장 임대료 수준으로 계약을 갱신할 수 있고 이는 부동산의 현금흐름을 개선시켜 수익성을 높여줍니다. 그러나 반대로 임대계약기간이 곧 만료되는 상황에서 해당 부동산의 시장 수요가 감소하여 초과 공급 상태가 지속되.. 더보기
상업용 부동산 용어 설명 - Triple Net (NNN) Lease란? 안녕하세요 이번에는 오피스, 리테일, 물류센터 등 상업용 부동산 리츠 투자 시 자주 접하게 되는 Triple Net (NNN) Lease가 무엇인지 알아보겠습니다. Gross Lease vs Net Lease 우선 상업용 부동산 임대계약을 크게 둘로 구분해보면 Gross Lease와 Net Lease로 나누어 볼 수 있습니다. Gross Lease는 Full Service Lease라고도 불리는데, 임차인에게 다른 부대비용의 책임 없이 임대료만을 청구하고 형태의 임대계약입니다. 이에 반해 Net Lease는 부동산세, 보험료, 그리고 전기료 등 공공시설사용료 등 일부를 임대료 외에 청구하는 임대계약입니다. Net Lease 여기서 Net Lease는 3가지 형태로 세분화되는데요. 먼저 Single Net.. 더보기
데이터센터 용어 설명 - Colocation(코로케이션)이란? 안녕하세요. 최근 코로나바이러스 확산과 디지털 경제 발달로 인해 여러 부동산 섹터 중 데이터센터가 많은 관심을 받고 있습니다. 그러나 데이터센터에 대해서 공부하다보면 일반 부동산에는 생소한 용어들이 몇 개 등장하는데요. 이번 글에서는 그 중 Colocation(코로케이션)이란 무엇인지 알아보겠습니다. 데이터센터란? 먼저 데이터센터가 무엇인지 간단히 정의해보면 데이터센터는 사용자에게 서버나 네트워크 회선 등 IT 설비 등을 설치할 수 있는 공간을 제공해줍니다. 사무공간 한켠에 있던 전산실의 개념이 조금 더 확장된 것인데요. 5G, 클라우드서비스 등 통신과 IT기술이 발전하면서 데이터 사용량이 늘어남에 따라 데이터센터에 대한 수요도 같이 증가하고 있습니다. 데이터센터는 사업자가 직접 사용할 목적으로 운영하는.. 더보기
부동산 투자 위험요인 - 2 안녕하세요 지난 글에 이어서 부동산 투자 위험요인에 대해서 알아보겠습니다. 6. 환경 요즘 환경이 투자자들 사이에서 이슈인데 부동산 또한 환경에 많은 영향을 받습니다. 예를 들어 투자한 부동산은 아무 문제가 없을지라도 주변 지역이 오염될 경우 부동산 투자 가치는 하락할 수 있습니다. 7. 정보의 비대칭성 유동성 위험에서 잠깐 언급하였듯이 부동산은 매수자와 매도자 사이에 정보의 비대칭성이 존재합니다. 부동산은 각각의 자산이 다른 특성을 지니고 있어 동일하거나 비슷한 자산을 찾기 힘들며 부동산의 위치가 부동산 가치에 큰 역할을 하기 때문에 멀리 떨어진 지역의 부동산 투자를 나설 경우 그 자산에 대한 정보를 얻기 더 힘들어집니다. 8. 관리 부동산은 주식 또는 채권과는 다르게 좀 더 깊은 관리가 필요합니다. .. 더보기
부동산 투자 위험 요인 - 1 안녕하세요 이번에는 부동산 투자 위험요인에 대해서 간단히 살펴보겠습니다. 어느 자산이든 각 자산마다 고유한 투자위험요인이 있는데요. 부동산에는 어떤 투자위험요인이 있는지 알아보겠습니다. 1. 경제상황 대부분의 위험자산이 그러하듯 전반적인 경제 상황이 어떠냐에 따라 부동산의 투자성과가 달라집니다. 부동산은 경제활동에 필요한 장소를 임대해주는 사업이기 때문에 GDP, 실업률, 가계소득, 이자율, 물가상승률 등 다양한 거시경제지표 등이 악화되면 부동산 투자성과에 부정적입니다. 2. 오랜 시간이 걸리는 개발사업 부동산 개발사업은 시작부터 완성되기까지 긴 시간이 필요합니다. 그래서 초기에 부동산 프로젝트를 구상했을 때의 시장 상황과 완성된 시기의 시장 상황이 크게 달라질 위험이 있습니다. 왜냐하면 부동산은 첫 번.. 더보기
부동산에 투자하는 이유 안녕하세요. 이번에는 부동산 투자 시 단순히 수익률이 좋다는 것 외에 어떤 이득이 있어서 투자자들이 부동산 투자를 찾는지 정리해보겠습니다. 1. Current Income(경상소득) 투자자들은 부동산에 투자함으로써 정기적이고 안정적인 소득을 기대합니다. 부동산 투자자는 부동산 임대계약을 통해 임차인에게 필요한 공간을 제공하고 그 대가로 정기적인 임대수익을 받습니다. 이러한 임대수익은 투자수익의 중요한 부분을 차지하며 예측 가능한 투자성과를 제공하여 부동산의 투자매력을 높여줍니다. 2. Price Appreciation(자본이득) 투자자들은 부동산으로부터의 안정적인 경상소득과 함께 부동산의 가치가 시간이 지나면 상승할거라는 믿음도 가지고 있습니다. 일정기간이 지난 후 부동산 가치가 상승하면 부동산을 매도할.. 더보기
임대구조에 따른 부동산 - 전통적 부동산 외 안녕하세요 지난 글에는 전통적 부동산으로 구분되는 오피스, 리테일, 호텔, 아파트를 임대구조에 따라 구분해 보았습니다. 이를 표로 정리하면 아래와 같습니다. 호텔 아파트 오피스/리테일 임대기간 매우 짧음 짧음 장기 임차인의 수 많음 많음 적음 임대계약의 다양성 적음 적음 많음 임차인 개인 개인 기업 이번 글에는 전통적 부동산 외의 부동산을 위의 항목 별로 구분해 보겠습니다. 물류센터 임차인: 기업 임대계약기간: 2~3년 또는 장기 다수의 소규모 기업을 대상으로 하는 경우에는 2~3년 정도로 오피스보다 짧은 특성을 지니며 소수의 대기업을 대상으로 하는 경우에는 긴 특징을 지닙니다. 임차인의 수: 다수~소수 다수의 소규모 기업을 대상으로 하거나 오피스나 리테일처럼 소수의 핵심 임차인에게 대규모의 공간을 임대.. 더보기
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