리츠 투자하기 전 미리 살펴봐야 할 것 - 2

 

비용분석

 

부동산 자산을 투자하고 관리하는 데에는 큰 비용이 발생합니다.

특히 임차인과 관련된 비용이 가장 큰 부분을 차지하고 있는데요.

임차인을 구하기 위해서는 일반적으로 중개인을 이용하기 때문에 중개수수료가 발생합니다.

또 임차인이 요구하는 대로 구조변경을 할 때 발생하는 비용 (Tenant Improvement)와

임차인을 끌어들이기 위한 인센티브로 일정기간의 무상임대기간을 제공하는 것과

새로운 임차인을 구하기까지의 기간 (Downtime)이 전부 부동산 투자자 입장에서는 비용으로 발생합니다.

이러한 비용을 효율적으로 통제하고 있는 지를 리츠에 투자하기 전 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다.

 

임차인 의존도

 

리츠가 소유한 상업용 부동산이 단일 임차인 등 소수의 임차인에 대한 의존도 높은지 살펴봐야 합니다.

단일 또는 소수의 임차인에 대한 의존도가 높을 경우 공실이 발생한다면

임대수입의 하락폭이 매우 커 부동산의 장점 중 하나인 안정적 현금흐름을 기대할 수 없게 됩니다.

또한 공실이 아니더라도 임차인의 재무상태에 따라 부동산의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

 

부동산 개발(공급)

 

시장의 공급이 수요보다 많아지면 가격이 하락하는 것처럼 부동산도 현재 개발중인 프로젝트 등이

리츠가 보유한 자산에 미치는 영향을 살펴봐야 합니다.

부동산 공급이 많아지면 임대료가 낮아지고,

임차인을 확보하기 위해 무료임대기간 등 인센티브를 제공할 필요가 늘어납니다.

이러한 임차인에대한 인센티브는 결국 부동산 운영비용의 증가를 야기하여

부동산의 수익성을 하락시키는 요인이 됩니다.

 

레버리지

 

동일한 섹터의 리츠일지라도 리츠 각각의 레버리지는 다를 수 있습니다.

역사적으로 레버리지비율이 낮은 리츠가 높은 리츠보다 우월한 성과를 보여왔습니다.

따라서 리츠의 과거 성과와 레버리지 수준을 비교하여

레버리지를 적절히 사용하여 주주의 이익을 극대화한 성과를 내었는지

아니면 단순히 자산규모만 늘린 결과를 초래하였는지 살펴볼 필요가 있습니다.