리츠 투자하기 전 미리 살펴봐야 할 것 - 1

 

안녕하세요.

리츠에 투자하기 전 미리 분석해야 할 것들은 무엇이 있는지 간단하게 정리해보겠습니다.

 

잔존 임대기간과 시장 임대료

 

리츠가 소유하고 있는 상업용 부동산의 잔존 임대기간과 시장 임대료 수준이 기존 임대료 대비 어떻게 형성되어 있는지

파악하는 것은 가장 중요한 분석 사항 중 하나입니다.

만약에 임대계약만기가 곧 도래하는 상황에서 해당 지역의 상업용 부동산 수요가 증가하여

시장 임대료 수준이 기존 임대료보다 높게 형성되어 있는 경우

임대계약 만기 도래 후 재계약 협상 시 기존 임대료보다 높은 시장 임대료 수준으로 계약을 갱신할 수 있고

이는 부동산의 현금흐름을 개선시켜 수익성을 높여줍니다.

 

그러나 반대로 임대계약기간이 곧 만료되는 상황에서 해당 부동산의 시장 수요가 감소하여

초과 공급 상태가 지속되고 있으면 시장 임대료가 기존 임대료보다 낮게 형성되어 있을 확률이 높아집니다.

이때 계약 만료 후 다시 계약을 체결할 시에 기존 임대료보다 낮은 시장 임대료로 계약이 되어 부동산의 수익성이

악화될 수 있습니다.

 

하지만 반대로 시장 임대료 수준이 낮은 환경에서 부동산 임대계약이 만기까지 장기간 남아있는 경우라면

시장 임대료가 하락하더라도 기존 체결된 임대료가 더 높기 때문에 부동산의 수익성을 방어할 수 있습니다.

 

임대계약기간은 부동산의 종류에 따라 다양한데, 호텔이나 아파트는 임대계약기간이 1년 이하로 짧은 반면

쇼핑센터, 오피스, 물류센터 등은 임대계약기간이 5년 이상으로 장기가 일반적입니다.

 

인플레이션

 

상업용 부동산의 임대계약에는 임대료가 자동적으로 인상되는 조항이 포함되어 있는 것이 일반적입니다.

예를 들어 임대료를 1년마다 1%씩 인상하거나, 해당 지역의 물가상승률에 따라 변동되는 것입니다.

임대료 인상률이 기대 물가상승률 보다 낮을 경우에는 향후 물가상승률에 따라 수익성이 하락할

가능성이 존재하기 때문에 임대료 인상구조를 살펴보는 것이 중요합니다.

 

운용사의 트랙레코드

 

부동산 투자는 운용사의 역량이 매우 중요합니다.

부동산은 임차인 확보, 건물 유지/보수, 자금조달, 세금 등 주식이나 채권과 비교할 때,

손이 많이 가는 투자이기 때문입니다.

그렇기 때문에 리츠 조직의 트랙레코드, 경력 연수 등을 살펴보는 것 또한 필요합니다.