[리츠 투자] 2021년 미국 상업용 부동산 및 리츠 시장 전망 - 4

 

 

 

 

 

리츠의 재무상태

 

대부분의 리츠는 글로벌 금융위기 이후 건전한 재무상태를 유지해왔습니다.

 

팬데믹이 시작됐을 무렵 리츠의 레버리지 수준은 기록적으로 낮은 수준에 머물러 있었습니다.

 

그 덕분에 팬데믹 기간 동안에도 훌륭한 회복력(Resilience)을 보여주었습니다.

 

또한, 리츠의 차입금은 만기가 잘 분산되어 있어 팬데믹 기간 시장 상황이 비우호적인 시기

 

리파이낸싱 위험을 효율적으로 낮추었습니다.

 

게다가 현금보유와 크레딧 라인 확보를 통해 충분한 유동성을 확보해 놓았습니다.

 

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리츠의 영업성과

 

팬데믹 기간 동안 봉쇄, 사회적 거리두기 등 방역조치가 시행되면서

 

임차인은 임대료 지급에 어려움을 겪었으며, 가장 큰 타격을 받은 섹터는 리테일과 호텔이었습니다.

 

팬데믹 초기 이러한 상황이 지속되면서 FFO(Funds From Operation)로 측정한

 

리츠의 이익 수준은 2020년 2분기 기준 전분기 대비 23.5%나 하락하였습니다.

 

그러나 3분기에는 상점과 기업이 영업활동을 재개하기 시작하면서 FFO는

 

전분기 대비 5.6% 소폭 상승하였습니다.

 

그러나 연간 기준으로는 여전히 22.3% 하락한 수준으로 팬데믹 이전 수준까지 회복하기에는

 

오랜 기일이 걸릴 것으로 전망됩니다.

 

 

FFO of All Listed REITs

 

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리츠주식 성과

 

11월말 기준 리츠 주식의 수익률은 팬데믹이 시작된 이래로 저점대비 소폭 회복하였습니다.

 

그러나 YTD 기준 FTSE Nariet All Equity REITs Index는 -37.6%로 여전히 부진한 성과가 지속되고 있습니다.

 

리츠주식의 성과 또한 부동산 섹터에 따라 다른 모습을 보여주었습니다.

 

봉쇄, 사회적 거리두기 등 방역조치에 직접적인 연관이 있는 리테일, 호텔, 복합 리츠는

 

큰 폭의 수익률 하락을 겪었습니다.

 

그러나 사회적 거리두기 영향이 미미하고, 팬데믹으로 인한

 

디지털 경제 확산을 지원하는 부동산 섹터로

 

통신탑 10.2%, 물류센터 9.8%, 데이터센터 17.2%의

 

양호한 수익률을 보였습니다.

 

 

REITs 섹터 Total Return

 

 

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Summary

 

결국 현재 시점에서 리츠 및 부동산, 그리고 경제 정상화에 가장 중요한 요소는

 

팬데믹 통제를 위한 백신 개발입니다.

 

코로나바이러스가 통제되고 사회기능이 정상으로 회복하는 과정에서

 

2021년 리츠와 상업용 부동산은 섹터에 따라 큰 차이점을 보일 것이며,

 

2020년과는 정반대의 모습을 보일 것으로 전망됩니다.

 

여행감소, 영업정지, 사회적 거리두기로 가장 큰 영향을 받았던 호텔, 리테일, 헬스케어 리츠가

 

2021년에는 가장 큰 업사이드 포텐셜을 보일 것입니다.

 

마지막으로

 

팬데믹으로 인한 단기적인 변화와 장기적이고 영속적인 변화를 구분하는 것이

 

중요한 일이 될 것으로 전망됩니다.

 

팬데믹 초기 몇 개월 동안 나타났던 부동산 시장 수요의 하락은

 

팬데믹이 진정되면서 정상으로 금방 다시 돌아갈 것입니다.

 

그러나 팬데믹 기간 동안 확대된 디지털회의와 재택근무는

 

오피스 시장 뿐만아니라 호텔, 아파트 시장에 장기적으로 영향을 미칠 수 있으며,

 

이커머스는 오프라인 매장의 감소를 가속화할 것입니다.

 

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이상으로 NARIET에서 나온 2021년 상업용 부동산 및 리츠시장 전망을

 

간단하게 알아보았습니다.

 

감사합니다.