미국 물류센터 리츠

 

U.S. 물류센터(Industrial) REIT Market 

 

인더스트리얼 리츠는 창고, 물류센터 등에 주로 투자하는 리츠입니다. 물류센터는 이커머스의 발달과 빠른 배송에 대한 필요성이 높아지면서 크게 성장하고 있는 부동산 섹터 중 하나입니다. 2020년 12월 말 기준 미국 주식시장에 상장되어 있는 물류센터 리츠는 총 13개 종목으로, 전체 리츠 시가총액의 약 11%를 차지하고 있습니다. 물류센터는 코로나19로 대부분의 부동산 섹터가 부정적인 영향을 받은 것과는 반대로 코로나 19가 디지털 경제로의 전환을 가속화시키면서 다른 부동산 섹터 대비 양호한 성과를 보였습니다. 2020년 한 해 동안 물류센터 리츠의 주식은 12.17%의 수익률을 보였습니다. 전체 리츠 주식이 약 -5%의 수익률을 낸 것에 비하면 시장 대비 약 +17%의 수익률을 내었습니다.

 

(Source: NAREIT)

 

역사적으로도 물류센터는 다른 부동산 섹터 대비 좋은 성과를 내는 모습을 보여주었습니다. 1994년부터 2020년까지 27년 동안 연 수익률은 평균 14%로, 전체 리츠 섹터의 연 수익률 11%보다 약 2% p 더 높은 모습을 보여주었습니다. 

 

Annual Total Retrun

 

U.S. 물류센터(Industrial) 시장 성장

 

최근 물류센터 부동산 시장의 성장에 가장 큰 기여를 한 것은 E-commerce의 성장입니다. 미국에서 이커머스의 성장률은 최근 10년동안 연간 15% 내외의 높은 성장률은 보였습니다. 오프라인 매출은 5% 미만의 낮은 성장률을 보인 것과 비교해보면 큰 차이입니다.

또한 이커머스 시장 침투율 (E-commerce Penetration)은 2010년 4.4%에서 2020년 14.2%로 매년 증가하고 있는 추세입니다. 온라인 쇼핑에 대한 이용자의 연령대 증가 및 점차 다양한 품목을 온라인으로 구매할 수 있게 되면서 시장 침투율은 계속 증가할 것으로 전망됩니다.

 

출처: DRE

 

경제활동에서 온라인 쇼핑이 점점 확대되면서 물류센터에 대한 수요는 계속해서 증가할 것으로 전망되고 있습니다. CBRE에 따르면 E-Commerce 매출 $1B 당 1.1M SF(square footage)의 물류센터 공간이 필요하며, E-Commerce에 필요한 물류체계(Logistics) 공간은 전통적인 제조업 대비 2.5배 더 필요한 것으로 알려져 있습니다. E-Commerce의 지속적인 성장과 이러한 추정치를 고려했을 때 2023년까지 총 600M SF의 추가적인 물류센터에 대한 수요가 발생할 것으로 예상되고 있습니다.  

(출처: DRE, 단위: M SF)

이외에도 1)온라인 쇼핑 구매 횟수 증가 및 소비자 연령 확대 2) 신선 제품, 가구 등 구매 물품의 품목 확대 3) 미국의 Re-Shoring 정책으로 인한 미국 내 물류센터 증가 4) 기업의 재고자산의 확대 5) E-commerce 구매 물품 환불로 인한 Reverse Logistics 등의 성장 등이 미국의 물류센터 수요 증가를 앞으로 견인할 것으로 전망됩니다.

 

 2021 전망

미국 물류센터 부동산 시장은 낮은 공실률, 높은 임대료, 탄탄한 개발시장 및 순수요 등으로 2021년에도 순조로운 성장을 이어갈 것으로 전망됩니다.

물류센터에 대한 수요는 온라인 매출 증가에 따라 가장 큰 영향을 받을 것이며, 물류센터 수요자들은 원재료 확보, 재고 관리, 고객에 대한 접근성을 확보하기 위해 물류센터의 위치와 크기 등을 고려하여 물류센터에 대한 수요를 증가시킬 것으로 전망됩니다.

또한, 리테일 부동산 자산을 물류센터로 용도 변경하는 프로젝트가 2021년에도 가속화될 것으로 보입니다. 그러나 리테일이 위치한 도심지역의 토지 사용에 제약사항과 높은 토지 가격으로 인해 초과공급에 대한 우려는 적을 것으로 보입니다.

물류센터를 이용하는 임차인의 가장 큰 관심은 재고 관리입니다. 코로나 19로 인해 전 세계 공급망이 불안정해졌을 때 코로나19 이전의 재고 관리 수준으로는 정상적인 영업활동에 큰 어려움을 겪을 수밖에 없다는 것을 깨달았습니다. 그래서 대부분의 공급업자들은 재고 보유기간을 기존 15일에서 최대 60일까지 4배가량 증가시켰습니다. 

또한, 중국과의 무역분쟁으로 인한 공급망 불안을 피하고 공급망을 다변화하기 위해 많은 기업들이 차이나 + 1 전략을 실행하고 있습니다. 이에 따라 미국내 물류 공간에 대한 니즈가 증가하고 항구와 접한 지역의 물류센터에 대한 수요가 증가할 것으로 보고 있습니다. 또한 미국의 온쇼어링 정책과 미국 캐나다 멕시코 협정(USMCA)으로 인해 멕시코 국경지역에서의 물류센터 성장이 기대되고 있습니다.

마지막으로 물류센터의 수요 증가는 새로운 형태의 물류센터에 대한 필요성도 높아지게 만들었습니다. 온라인 쇼핑의 증가로 대량의 물품 유통을 처리하기 위해 물류센터는 단순한 구조에서 좀 더 복잡한 구조로 설계가 바뀌어 가고 있습니다. 물류센터의 높이와 크기가 대형화되고 있습니다. 또한 물류를 효율적으로 처리하기 위한 기계장치와 코로나 19로 인한 물류센터 내의 건강관리에 대한 인식도 높아져 공조시스템 설치 등으로 인해 물류센터의 전력 소비량은 더욱 커지고 있습니다. 이에 따라 물류센터는 앞으로 더욱 환경과 기술 친화적인 부동산 자산이 될 것으로 전망되고 있습니다.