상업용 부동산 용어 설명 - Triple Net (NNN) Lease란?

 

안녕하세요

이번에는 오피스, 리테일, 물류센터 등  상업용 부동산 리츠 투자 시 

자주 접하게 되는 Triple Net (NNN) Lease가 무엇인지 알아보겠습니다.

 

Gross Lease vs Net Lease

 

우선 상업용 부동산 임대계약을 크게 둘로 구분해보면 Gross Lease와 Net Lease로 나누어 볼 수 있습니다.

Gross Lease는 Full Service Lease라고도 불리는데,

임차인에게 다른 부대비용의 책임 없이 임대료만을 청구하고 형태의 임대계약입니다.

 이에 반해 Net Lease는 부동산세, 보험료, 그리고 전기료 등 공공시설사용료 등 일부를 임대료 외에

청구하는 임대계약입니다.

 

Net Lease

 

여기서 Net Lease는 3가지 형태로 세분화되는데요.

먼저 Single Net Lease는 임대료 + 부동산세까지 임차인이 부담하는 구조입니다.

다음으로 Double Net Lease는 임대료 + 부동산세 + 보험료까지 임차인이 부담하는 구조입니다.

마지막으로 Triple Net Lease는 임대료 + 부동산세 + 보험료 + 공공시설 사용료까지 임차인이 부담하는 구조로

Net Lease 중 가장 일반적인 형태입니다.

 

Full Service Lease의 경우 미래의 비용 상승 위험을 임대인이 부담하는 대가로 임대료가 높은 반면

Triple Net Lease는 미래의 비용상승위험을 임차인이 부담하는 대신 임대료가 낮은 차이점이 있습니다.

 

Triple Net Lease 장점

 

부동산 임대계약의 형태 중 Triple Net Lease의 장점으로는

신용도가 높은 기업과 주로 임대계약이 체결되어

투자자들이 선호하는 경향이 있습니다.

또한, 임차인의 신용도가 높으면 장기임대계약이 용이하고 이로 인해 부동산의 현금흐름의 안정성이

높아집니다.

이러한 부동산의 경우 금융기관으로부터 자금조달 시 

우호적인 조건으로 자금조달을 할 수 있는 장점이 있습니다.

 

Triple Net Lease 단점

 

단점으로는 신용도가 높은 임차인을 확보하고 있는 것이 때때로 단점으로 나타나기도 합니다.

왜냐하면 이 경우에 종종 임차인이 단일 임차인인 경우가 많거나 아니면 임대수익의 대부분을

한 임차인이 차지하는 비중이 높기 때문에 단일 임차인에 대한 의존도가 높아집니다.

이러한 임차인과의 임대계약이 종료되어 갱신되지 않는다면 임대수익의 직접적인 영향을 미치게 됩니다.

또한 단일임차인에 대한 의존도가 높다 보니 향후 구조변경이 어렵다는 단점도 있습니다.

현재의 임차인이 요구한 대로 구조변경이 되어 있을 경우 다른 업종에 속하는 임차인을 구할 경우

구조변경을 하기 어렵거나 시간과 비용이 많이 들 수 있다는 문제가 있습니다.

마지막으로 장기임대계약은 향후 부동산 수요 증가로 시장임대료가 상승 시 

시장임대료 상승분만큼을 반영하지 못할 위험이 있습니다.

그래서 보통 장기임대계약의 경우 매해 또는 몇 년마다 임대료 상승 옵션이 있기는 하지만

부동산 수요가 폭발적으로 증가하여 계약에 내재된 임대료 상승 옵션보다 더 높은 수준으로

시장임대료가 형성될 경우 이를 반영하지 못할 경우가 존재합니다.