부동산 투자 위험요인 - 2

 

안녕하세요

지난 글에 이어서 부동산 투자 위험요인에 대해서 알아보겠습니다.

 

6. 환경

요즘 환경이 투자자들 사이에서 이슈인데 부동산 또한 환경에 많은 영향을 받습니다.

예를 들어 투자한 부동산은 아무 문제가 없을지라도 주변 지역이 오염될 경우

부동산 투자 가치는 하락할 수 있습니다.

 

7. 정보의 비대칭성

유동성 위험에서 잠깐 언급하였듯이 부동산은 매수자와 매도자 사이에 정보의 비대칭성이 존재합니다.

부동산은 각각의 자산이 다른 특성을 지니고 있어 동일하거나 비슷한 자산을 찾기 힘들며

부동산의 위치가 부동산 가치에 큰 역할을 하기 때문에 멀리 떨어진 지역의 부동산 투자를 나설 경우

그 자산에 대한 정보를 얻기 더 힘들어집니다.

 

8. 관리

부동산은 주식 또는 채권과는 다르게 좀 더 깊은 관리가 필요합니다.

크게 자산관리와 건물관리로 나누어지는데

자산관리는 투자자산의 재무상태 등을 모니터링하는 것이라면

건물관리는 부동산 투자에 국한되는 것인데

매일매일의 건물 운영에 관한 일들이나

부동산의 시설 관리 등이 포함됩니다.

이러한 관리업무를 어떻게 하느냐에 따라 관련 비용 등을 절감할 수 있고

궁극적으로는 투자성과에 영향을 미칩니다.

 

9. 레버리지

부동산을 매입할 때 어느 정도의 레버리지를 사용하느냐도 투자성과에 큰 영향을 미칩니다.

부동산의 레버리지 정도는 LTV(Loan to Value)로 표현되는데 부동산 자산가치 대비 어느정도의 

대출을 받았느냐를 알아보는 지표입니다.

예를 들어 부동산 가치가 100억 원이고 대출이 50억 원이면 LTV는 50%입니다.

기본적으로 대출 이자는 부동산 투자 수익률 대비 낮기 때문에 레버리지를 많이 사용할수록

투자성과가 높아집니다.

그러나 투자성과가 좋지 않다면 레버리지 효과로 인해 투자 성과가 더욱 나빠지기도 하기 때문에

레버리지를 얼마나 사용해야 할지를 신중히 결정해야 할 것입니다.

 

10. 기타 위험

마지막으로 지진과 같은 자연재해, 테러공격 등 예측하기 힘든 위험들이 있습니다.

이러한 위험 등은 부동산 투자 시점에는 발견하기 어렵기 때문에

한 번 발생하면 매우 큰 영향을 끼칩니다.

최근 COVID-19의 대유행이 좋은 예입니다.

COVID-19 대유행은 전혀 예측하기 힘든 사건으로

2020년 코로나바이러스가 유행하기 전에 호텔 등을 투자했던 투자자들은 전혀 예측하지 못했을 것이고

사회적 거리두기, 봉쇄, 여행금지 등의 조치로 호텔의 수익성은 굉장히 악화되어

투자성과도 좋지 않을 것입니다.

 

이상으로 부동산 투자 위험 요인 등을 알아보았습니다.

 

감사합니다.