부동산 투자 : 부동산의 특징 7가지 살펴보기

 

 

 

안녕하세요

예금이자가 1%도 안 나오는 저금리 환경에서

대체 투자처로 각광받고 있는 부동산의 특징을

전통적인 재테크 수단인 주식과 채권과 비교를 통해 살펴보겠습니다.

 

 

 

부동산의 대표적인 특징을 정리하면

다음과 같이 7가지로 요약할 수 있습니다.

각 특징을 이제부터 차례대로 살펴보겠습니다.

 

첫 번째로, 이질성입니다.

부동산은 주식이나 채권과는 달리 모두 서로 다른 특성을 지니고 있습니다.

각각의 부동산은 위치, 용도, 임대차 계약의 내용이 모두 다르기 때문입니다.

 

이에 반해, 기업이 발행한 주식이나 채권은

발행시기, 발행규모와는 상관없이 동질의 것입니다.

예를 들어 오늘 발행한 삼성전자 주식과 5년 전 발행한 삼성전자 주식이 다르지 않은 것처럼 말입니다.

그러나 부동산은 같은 위치에 지어진 것이더라도 오늘 막 완성된 건물과 5년 전에 완성된 건물은

모든 면에서 매우 다른 특성을 지니는 자산이 됩니다.

 

 

두번째로는 높은 단가입니다.

부동산은 주식이나 채권처럼 액면분할이 되지 않습니다.

그렇기 때문에 부동산 투자자는 부동산을 구성하는 모든 구성물들을 분리해서 매매할 수 없습니다.

이러한 이유로 부동산 실물투자는 지역이나 국가별로 잘 분산된 포트폴리오를 구성하기가 상대적으로 어렵습니다.

왜냐하면 포트폴리오를 구성하는데 막대한 자금이 필요하기 때문입니다.

 

 

세 번째로는 자산의 전문적인 관리가 필요한 것이 특징입니다.

부동산은 건물에 대한 실물 투자로서 건물관리, 유지/보수, 그리고 임차인 모집 등

건물의 운영에 관련된 다양한 일들을 매일매일 수행해야 합니다.

그렇기 때문에 일반적으로 부동산 투자자는 PM사라고 불리는 Property Management 즉,

자산관리회사를 고용하여 이러한 건물의 운영과 관련된 일을 맡깁니다.

 

 

네 번째로는 거래비용이 높은 특징이 있습니다.

부동산을 사고 파는 데에는 주식이나 채권보다 더 많은 시간과 비용이 듭니다.

예를 들어 원룸 월세를 구한다고 해도 최소 이사 계획일 2~3달 전부터 방을 구해야 하는 것처럼

부동산의 매매과정에는 여러 이해관계인이 참여합니다.

왜냐하면 부동산은 정보의 비대칭성이 존재하기 때문입니다.

주식이나 채권처럼 공개시장이 있어, 공시제도를 통해 투자에 필요한 정보를 주기적으로

누구나 찾아볼 수 있는 것과는 달리

부동산의 경우 매도자에 비해 매수자가 해당 부동산에 대해 갖고 있는 정보의 차이가 커서

매수자는 실사라는 과정을 통해 자산을 확인한 후 투자 의사결정을 내리려고 하기 때문에

이와 관련된 여러 비용이 발생하여 거래비용이 높은 특징이 있고,

거래 체결에 시간이 오래 걸려

부동산의 유동성 또한 매우 낮습니다.

 

 

다섯 번째로는 감가상각입니다.

부동산은 실물자산이기 때문에, 시간의 경과에 따른 노후화로 가치가 하락하는 경향이 있습니다.

그래서 감가상각으로 인한 노후화를 방지하기 위하여

유지/보수, 리모델링 등 자본비용이 지속적으로 발생하는 특징이 있습니다.

또한, 부동산의 노후화 외에도

부동산이 위치한 지역 환경의 변화에 따라 부동산의 가치가 변화하기도 합니다.

예를 들어, 

미국 러스트벨트의 부동산은 미국 제조업의 쇠락으로 인해 그 지역의 부동산 가치가 하락한 예이며,

반대로, IT 산업의 발달은 실리콘밸리와 같이 IT 산업이 위치한 지역의 부동산의 가치가 상승하게 되는

효과를 가져오게 되었습니다.

 

 

여섯 번째로는, 외부자금조달이 필요한 것이 특징입니다.

부동산을 개발하거나 매입하는 데에는 큰 규모의 자금이 필요합니다.

그렇기 때문에

자기 자본에 대출 등 타인자본을 이용한 레버리지 투자가 일반적입니다.

따라서 대출시장이 느슨하고 시장 이자율이 낮으면 부동산 가격이 상승하고,

반대로 대출시장이 경직되어 있고 시장 이자율이 높으면 부동산 가격이 하락하는 경향이 있습니다.

 

 

마지막으로 가격 측정 방법입니다.

부동산은 주식이나 채권과는 달리 공개시장이 존재하지 않아

시장에서 여러 투자자의 실제 거래를 통해 만들어지는 시장 가격이

존재하지 않습니다.

그래서

부동산의 가격은 비슷한 자산의 최근 거래를 참고하여 결정하거나

그러한 사례가 없다면 자산평가방법을 통해

자산 가격을 측정하여 거래가 이루어지기도 합니다.

 

 

이상으로 부동산의 특징 7가지에 대해서

간단하게 살펴보았습니다.

감사합니다.