부동산 투자방법 4가지

 

 

안녕하세요.

부동산을 투자하는 방법에는 사람들에게 익숙한 아파트, 상가 등 부동산을 직접 매수하는 방법 외에도 다양한 방법이 있습니다.

이번 글에서는 부동산 투자방법을 시장과 자본구조에 따라 구분하여 알아보겠습니다.

 

부동산 투자방법 분류

첫 번째 분류 기준으로는 부동산 투자를 어떤 시장을 통해서 하는지입니다.

모두에게 개방되어 있어 누구나 쉽게 접근할 수 있는 공개시장을 통해서 부동산에 투자하는 방법과 공개시장과는 반대로 투자자와 투자대상에 대한 정보가 제한되어 있는 비공개 시장을 통해서 투자하는 방법에 따라 부동산 투자 방법을 나누어 볼 수 있습니다. 

다음으로 두 번째 분류 기준으로는 부동산의 자본구조(Capital Structure) 상 자본에 투자하는 Equity 투자와 부채에 투자하는 Debt 투자로 나누어 볼 수 있습니다.

 

Public Market에서의 부동산 투자

 

먼저 공개시장에서는 증권화된(펀드 또는 주식의 형태) 투자 기구 등을 사용하여 부동산에 간접투자하는 방식이 일반적입니다.

공개시장에서의 투자방법은 주식거래소나 금융기관을 통해 손 쉽게 투자할 수 있으며, 정기적인 공시를 통해 투자대상에 대한 정보의 투명성이 높습니다. 이외에도 여러 투자자 보호 장치가 마련되어 있다는 장점이 있습니다. 

 

Private Market에서의 부동산 투자

 

비공개시장에서도 마찬가지로 펀드 등 투자기구를 사용하여 간접적으로 투자하는 방법이 사용되기도 합니다. 그러나 투자자의 모집이 공개적으로 이루어지지 않으며, 소수의 자금력이 뒷받침되는 기관투자자를 중심으로 투자자 모집이 진행되어 일반투자자는 접근하기 어렵습니다.

자금력과 전문성있는 소수의 투자자를 대상으로 하기 때문에 투자 물건에 대한 확보가 용이하며, 투자자 보호 장치 마련 등에 있어 공개시장보다 규제를 덜 받아 신속하게 투자를 할 수 있는 장점이 있습니다. 

 

 

자본구조에 따른 투자방법

 

다음으로 자본구조에 따른 투자방법을 살펴보면 먼저 부동산 자본에 투자하여 부동산 소유권을 취득하는 지분투자가 있습니다. 이 경우 투자자는 부동산의 소유권을 통해 부동산 운영 및 관리를 통해 발생하는 임대소득과 향후 부동산 자산가치 상승에 따른 자본이득을 기대할 수 있습니다. 

다음은 부채에 투자하는 경우입니다. 부채 투자의 경우 지분투자처럼 부동산의 소유권을 바탕으로 부동산 운영에 대한 권리 등은 없지만, 부동산을 담보로 대출을 실행하여 이에 대한 이자수익과 만기 시 원금상환을 기대할 수 있습니다.

 

투자방법에 따른 대표적 투자수단

 

앞에서 살펴본 4가지 투자방법에 따른 대표적인 투자수단은 위의 표와 같습니다.

공개시장에서 부동산 지분에 투자할 수 있는 수단으로는 Equity REITs가 있습니다. Equity REITs는 부동산 취득, 소유, 관리 등을 통해 얻은 이익을 투자자에게 배당을 통해 분배하는 대표적인 부동산 투자 수단 중 하나로 주식시장에 상장할 수 있는 특징 덕분에 일반 상장기업의 주식처럼 소액으로 쉽게 투자가 가능한 장점이 있습니다. 그러나 주식시장에서의 가격변동으로 인한 원금변동 위험이 존재합니다.

다음으로 공개시장에서 부동산 부채에 투자할 수 있는 수단으로는 MBS와 Mortgage REITs가 있습니다. MBS는 주택담보대출을 기초자산으로 유동화증권을 발행한 것으로 채권의 형태를 띄고 있으며 이자를 지급하며 만기 시에는 원금을 상환받을 수 있습니다. Mortgage REITs의 경우 Equity REITs와는 반대로 부동산을 담보로 한 대출에 투자하며, 대출의 이자 소득 등을 투자자들에게 배당을 통해 분배하는 REITs입니다. MBS와는 달리 주식의 형태로 거래소에서 상장되어 거래되기 때문에, 만기가 없으며 원금을 회수하기 위해서는 시장에서 보유 주식을 매도하여야 합니다. 때문에 Equity REITs와 마찬가지로 시장 가격에 따라 원금변동 위험이 존재합니다.

비공개 시장에서 부동산 지분에 투자하는 방법으로는 부동산을 직접 취득하는 방법이 있습니다. 부동산을 직접 취득할 경우 투자 단위가 크기 때문에 초기 투자금이 크게 필요합니다. 부동산은 주식이나 채권처럼 쪼개서 거래할 수 없기 때문입니다. 게다가 비공개 시장 특성상 자산에 대한 정보가 제한적이며, 매수자와 매도자 사이의 정보의 비대칭성이 존재합니다. 또한 거래를 하기 위해서는 중개인 등 제삼자의 도움도 필요하여 거래 비용이 많이 드는 특징이 있습니다. 

비공개 시장에서의 부동산 대출의 경우 일반투자자는 접근하기 어려우며, 대부분 은행, 저축은행, 캐피털, 펀드 등 기관투자자 위주로 시장이 형성되어 있습니다. 일반투자자가 접근하기 어려운 이유로는 대출의 경우에도 투자 단위가 커 자금조달 능력이 중요하게 작용하고, 부동산 지분투자의 경우 투자 목적 외에도 거주 목적으로도 거래가 이루어지기 때문에 익숙한 반면, 대출의 경우 위험 대비 기대수익률이 낮고 전문적인 지식이 필요하기 때문입니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.