[REIT] - Basic

 

1. REIT란 무엇인가?

 

REIT는 Real Estate Investment Trust의 약자로 부동산 투자신탁 또는 부동산 투자회사로 이해할 수 있다. REIT는 일반투자자들이 부동산에 쉽게 투자할 수 있는 대표적인 수단이다.

 

2. REIT의 특징

다른 상장주식 대비 REIT의 특징은 다음과 같다.

 

2-1. 부동산 투자

REIT로 인정받기 위해서는 총자산의 75%이상을 부동산에 투자하여야 하며, 총매출액의 75% 이상을 임대료 등 부동산을 통해 발생시켜야 한다. 그렇기 때문에 일시적으로 어떤 회사가 부동산에 투자한다고 다 REIT로 인정받을 수 없다. 비즈니스 모델이 부동산을 통해 수익을 얻어야만 REIT로 인정받을 수 있어, 투자자로서는 안심하고 부동산에 투자한다고 생각할 수 있다.

 

2-2. 높은 배당성향 및 하이인컴

REIT로 인정받기 위해서는 매해 과세소득의 90%이상을 주주에게 배분하여야 한다. 이 조항 덕분에 REIT는 다른 주식에 비해 높은 배당성향을 보인다. 배당을 할 경우 법인세가 면제되기 때문에 매해 당기순이익이 거의 배당으로 지급된다. 따라서 주당 배당금도 다른 주식 대비 높은 모습을 보인다. 정기적인 현금흐름이 발생하는 금융상품에 투자하고 싶은 투자자들에게 매력적인 특징이다. 

 

2-3. 유상증자

REIT는 법인세를 면제받기 위해 매해 순이익의 90%이상을 배당하기 때문에 향후 투자하기 위한 재원을 회사 내부에 유보할 수 없다. 그렇기 때문에 새로운 투자를 하기 위해서는 대출을 받거나 새로운 주식을 발행하여 자금조달을 하여야 한다. 그렇기 때문에 REIT는 다른 일반 상장기업 대비 유상증자를 자주 한다.

 

 

3. REIT의 장점 (vs 실물부동산 투자)

3-1. 유동성

REIT는 주식거래소에 상장되어 거래하기 용이하다. 일반 상장주식처럼 매일 주식시장이 개장하고 끝날 때까지 쉽게 사고팔 수 있다. 이에 반해 실물 부동산에 직접 투자한 경우에는 적당한 매수자나 매도자를 찾는데 몇 개월이 걸리고, 거래조건을 합의하는 데도 시간이 많이 걸려 실물 부동산의 유동성은 매우 낮다.

 

3-2. 적은 돈으로도 투자 가능

REIT의 1주당 가격은 작게는 몇천원에서 많게는 몇십만 원 정도로 몇십억 원에서 몇천억 원 필요한 실물 부동산 투자 대비 적은 돈으로도 투자가 가능하다. 

 

3-3. 유한책임

REIT는 상장주식과 마찬가지로 자신의 투자액 만큼만 책임을 지며 그 이상을 넘어가는 부채에 대해서는 책임을 지지 않는다.

 

3-4. 우량자산에 대한 투자 가능

상업중심지에 있는 오피스빌딩, 유명한 관광지에 있는 럭셔리 호텔 등 자산의 가치가 높은 부동산은 이미 퇴직연금이나 보험사 등 자금력이 뛰어난 기관투자자들이 소유하고 있어 그러한 우량자산에 대한 신규 투자가 이루어지기 힘들다. 그러나 이러한 자산을 이미 소유하고 있는 REIT를 통해서 간접적으로 우량자산에 투자할 수 있다.

 

3-5. 전문가의 도움

REIT를 운용하고 있는 운용사는 부동산 투자의 전문가들이다. REIT에 투자함으로써 부동산 투자전문가의 도움을 받아 편하게 부동산에 투자할 수 있다. REIT의 부동산 전문가들은 부동산 매입, 처분, 세금, 운영, 자금조달 등 부동산 투자와 관련된 여러 분야를 맡아서 처리해준다.

 

3-6. 분산투자

부동산 투자 또한 분산투자가 중요하다. 특히 어느 지역에 있는 부동산이냐에 따라서 성과가 다르기 때문이다. REIT는 단일 부동산이 아닌 부동산 포트폴리오를 보유하고 있다. 여러 지역에 걸쳐 부동산 투자를 하고 있기 때문에 어느 한 시장에서 성과가 좋지 않더라도 영업성과에 큰 영향을 미치지 않는다.

 

4. REIT의 단점 (vs 실물부동산 투자)

4-1. 지배력 x

REIT의 투자자들은 REIT 주식의 일부만을 소유한 비지배주주이다. 그렇기 때문에 투자에 관한 의사결정을 할 수 없다. 그러나 실물 부동산 투자자는 투자자산에 대해서 운영방법을 바꾼다거나 건물 리모델링을 한다던가 하는 의사결정을 하기 수월하다.

 

4-2. 주식시장

REIT는 부동산투자수단이기는 하지만, 주식시장에 상장되어 있기 때문에 REIT의 수익률과 위험은 부동산 시장의 성과와는 별개로 주식시장의 상황에 따라 큰 영향을 받는다. 즉, REIT 주식은 변동성이 기초자산인 부동산의 가치 변동보다 더 큰 모습을 보인다. 이는 초과수익의 기회를 제공하기도 하지만 실물 부동산 투자 대비 높은 위험을 제공하기도 한다.