[Infrastructure REIT] - Cell tower 101

 

Cell Tower - 무선 기지 통신국

 

Infrastructure REIT는 미국의 다양한 REIT Sector에서 최근 가장 높은 성장률을 보이고 있다. 2020년 6월 말 기준 인프라스트럭쳐 섹터의 총 시가총액은 약 $2,000억이다. 이는 전체 리츠 시가총액의 20%의 비중인데 이 섹터에 속한 리츠는 6개 종목뿐이다. (6개 중 5개가 통신타워, 1개는 파이프라인)  

 

보통 인프라스트럭쳐하면 도로, 항만, 댐, 공항 등을 일반적으로 지칭하지만, 리츠에서 인프라스트럭쳐라고 하면 Cell Tower에 투자하고 운영하는 리츠가 대표적이다.

 

Cell Tower 종류

 

Cell Tower는 용도와 기능에 따라 다양한 종류로 나뉜다. 그림 가장 우측에 있는 것은 타워의 모습을 감추어서 미적인 부분을 보완한 타워이다. 우리나라에서도 도로 주변에 타워를 나무처럼 꾸며놓은 것이 있는 것으로 알고 있다.

 

Tower Ownership Overview

 

 

Infrasstructure 리츠는 이러한 Cell Tower를 임대하여 그로부터 임대수익을 얻는다. Cell Tower의 임차인은 우리나라의 SKT, KT와 같은 미국의 통신사이다. 통신사들은 Cell Tower 리츠로부터 타워 구조물을 임차하여 그 위에 자신들이 소유하고 있는 케이블이나 안테나와 같은 통신장비들을 설치하여 사업을 영위한다. 

 

위의 그림은 AMT(American Tower Corporation)이라는 리츠의 자료인데 AMT라고 표시된 부분이 자신들이 소유한 부분이고, TEN이라고 표시된 부분은 임차인이 소유한 부분이라고 표시한 것이다. 결국 셀타워에서 물리적인 부분(타워 구조물과 토지)을 주로 리츠가 소유하여 운영하고, 나머지 기술적인 부분(안테나, 발전기, 케이블 등)은 임차인이 설치하여 사용하는 구조이다.

 

임차인 수의 따른 타워 모양

 

 

임차인은 타워 종류에 따라 1개의 임차인에서 4~5개의 임차인까지 둘 수 있다. 타워가 클수록 안테나 등을 설치할 수 있는 공간이 많아져 여러 명의 임차인을 둘 수 있다. 향후 임차인을 더 늘리기 위해서 타워의 높이를 더 증축하는 방법이 일반적이다.

 

셀타워 리츠는 이처럼 임차인에게 타워 구조물을 임대해줌으로써 수익을 얻는다. 그렇다면 주요 비용으로는 무엇이 있을까? 우선 첫 번째로 토지 임대료가 있다. 리츠는 자신이 토지를 소유할 수도 있고 리츠 또한 토지를 임대하여 운영할 수도 있어 이에 따른 비용이 발생한다. 토지 임대의 경우 평균 매년 3%씩 상승한다.

 

그다음으로는 전기료 및 연료, 보험, 유지보수비용 등이 있으나, 큰 부분을 차지하고 있지는 않다. 결국 토지 임대료 등 고정비용이 많이 드는 업종으로 임차인 수가 늘어나도 이에 대한 영업비용은 크게 늘지 않아 임차인 수가 늘어날수록  레버리지 효과로 인한 수익률 극대화를 기대할 수 있다.

 

임차인 수에 따른 수익률 변화 예시

 

위의 표에서 보이는 것처럼 타워를 건설하는 데는 초기 비용이 크게 들어간다. 그러나 임차인이 늘어난다고 해서 또 타워를 지을 필요가 없기 때문에 초기 비용은 고정적이다. 그리고 임차인이 늘어남에 따른 영업비용(토지 임대료, 전기료 등)은 매출 증가액보다 소폭 상승에 머물기 때문에 이익은 크게 늘어나게 된다.