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안녕하세요. 호텔 리츠는 호텔을 소유(own)하고 있는 리츠입니다. 호텔 리츠는 헬스케어 리츠와 유사하게 부동산의 운영과 소유가 나누어진 형태가 일반적입니다. 따라서 호텔의 운영과 관리는 하얏트나 메리어트 등 메이저 호텔 회사 등에게 일임하고 리츠는 임대료를 수취하는 구조입니다. 호텔은 경기에 굉장히 민감합니다. 왜냐하면 임대차 계약기간이 하루~한 달로 짧기 때문에 오피스, 리테일, 물류센터 등 5년~25년의 긴 임대차 계약기간을 보이는 부동산에 비해 부동산 수요 변화에 따른 임대료 하락이 바로 바로 반영되기 때문입니다. 따라서 국내와 국제 여행수요에 호텔 리츠의 수익은 민감하게 반응하며 이에 따라 레버리지 수준이 높은 호텔 리츠의 경우에는 투자 시 주의가 필요합니다.

안녕하세요. 오피스 리츠는 오피스 빌딩에 주로 투자하는 리츠입니다. 이러한 오피스 빌딩은 주로 중심업무지구(CBD)에 위치하고 있어 부동산 자산의 입지가 뛰어난 장점이 있습니다. 참고로 우리나라의 대표적인 CBD로는 광화문, 강남, 여의도가 있는데, 이 일대의 오피스 빌딩의 임차인을 살펴보면 대기업 등 우량기업 등이 많이 입주해 있습니다. 신용도가 좋은 임차인이 대부분이기 때문에 임대계약도 5년에서 25년까지 장기로 이루어지며, 고정 임대료를 내다가 일정 기간이 지난 후 인상되는 조건이 일반적입니다. 우량 임차인을 확보한 오피스 빌딩의 임대계약은 Triple Net Lease 형태가 많습니다. Triple Net Lease란 임차인이 임대료 외에 부동산 재산세, 보험료, 공공시설이용료 등 부동산 운영비용..

안녕하세요. 리테일 리츠는 무엇인지 간단하게 알아보겠습니다. 리테일 리츠는 말 그대로 백화점, 마트, 쇼핑센터 등 상점 등에 투자하는 리츠입니다. 이러한 리테일 부동산의 임대계약은 보통 3년에서 길게는 10년까지 긴 편에 속합니다. 임대수익은 최소 고정 임대료에 더하여 임차인의 매출액에 따라 일정 부분을 수취하는 구조입니다. 그러나 임대료 수익의 큰 부분을 차지하는 앵커 임차인 (Anchor Tenants)의 경우에는 매출액에 연동되는 임대료보다는 최소 고정 임대료만을 지불하는 경우가 일반적입니다. 선진국이 아닌 개발도상국의 경우 리테일 부동산의 임대계약구조는 단기로 이루어지는 경우가 많습니다. 또한 장기자금조달이 어려운 환경인 경우 임차인들은 건물을 장기 임대하기보다는 소유하는 것을 선호하기도 합니다.

비용분석 부동산 자산을 투자하고 관리하는 데에는 큰 비용이 발생합니다. 특히 임차인과 관련된 비용이 가장 큰 부분을 차지하고 있는데요. 임차인을 구하기 위해서는 일반적으로 중개인을 이용하기 때문에 중개수수료가 발생합니다. 또 임차인이 요구하는 대로 구조변경을 할 때 발생하는 비용 (Tenant Improvement)와 임차인을 끌어들이기 위한 인센티브로 일정기간의 무상임대기간을 제공하는 것과 새로운 임차인을 구하기까지의 기간 (Downtime)이 전부 부동산 투자자 입장에서는 비용으로 발생합니다. 이러한 비용을 효율적으로 통제하고 있는 지를 리츠에 투자하기 전 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다. 임차인 의존도 리츠가 소유한 상업용 부동산이 단일 임차인 등 소수의 임차인에 대한 의존도 높은지 살펴봐야 합니다..

안녕하세요. 리츠에 투자하기 전 미리 분석해야 할 것들은 무엇이 있는지 간단하게 정리해보겠습니다. 잔존 임대기간과 시장 임대료 리츠가 소유하고 있는 상업용 부동산의 잔존 임대기간과 시장 임대료 수준이 기존 임대료 대비 어떻게 형성되어 있는지 파악하는 것은 가장 중요한 분석 사항 중 하나입니다. 만약에 임대계약만기가 곧 도래하는 상황에서 해당 지역의 상업용 부동산 수요가 증가하여 시장 임대료 수준이 기존 임대료보다 높게 형성되어 있는 경우 임대계약 만기 도래 후 재계약 협상 시 기존 임대료보다 높은 시장 임대료 수준으로 계약을 갱신할 수 있고 이는 부동산의 현금흐름을 개선시켜 수익성을 높여줍니다. 그러나 반대로 임대계약기간이 곧 만료되는 상황에서 해당 부동산의 시장 수요가 감소하여 초과 공급 상태가 지속되..

안녕하세요 이번에는 오피스, 리테일, 물류센터 등 상업용 부동산 리츠 투자 시 자주 접하게 되는 Triple Net (NNN) Lease가 무엇인지 알아보겠습니다. Gross Lease vs Net Lease 우선 상업용 부동산 임대계약을 크게 둘로 구분해보면 Gross Lease와 Net Lease로 나누어 볼 수 있습니다. Gross Lease는 Full Service Lease라고도 불리는데, 임차인에게 다른 부대비용의 책임 없이 임대료만을 청구하고 형태의 임대계약입니다. 이에 반해 Net Lease는 부동산세, 보험료, 그리고 전기료 등 공공시설사용료 등 일부를 임대료 외에 청구하는 임대계약입니다. Net Lease 여기서 Net Lease는 3가지 형태로 세분화되는데요. 먼저 Single Net..

안녕하세요. 최근 코로나바이러스 확산과 디지털 경제 발달로 인해 여러 부동산 섹터 중 데이터센터가 많은 관심을 받고 있습니다. 그러나 데이터센터에 대해서 공부하다보면 일반 부동산에는 생소한 용어들이 몇 개 등장하는데요. 이번 글에서는 그 중 Colocation(코로케이션)이란 무엇인지 알아보겠습니다. 데이터센터란? 먼저 데이터센터가 무엇인지 간단히 정의해보면 데이터센터는 사용자에게 서버나 네트워크 회선 등 IT 설비 등을 설치할 수 있는 공간을 제공해줍니다. 사무공간 한켠에 있던 전산실의 개념이 조금 더 확장된 것인데요. 5G, 클라우드서비스 등 통신과 IT기술이 발전하면서 데이터 사용량이 늘어남에 따라 데이터센터에 대한 수요도 같이 증가하고 있습니다. 데이터센터는 사업자가 직접 사용할 목적으로 운영하는..

안녕하세요 지난 글에 이어서 부동산 투자 위험요인에 대해서 알아보겠습니다. 6. 환경 요즘 환경이 투자자들 사이에서 이슈인데 부동산 또한 환경에 많은 영향을 받습니다. 예를 들어 투자한 부동산은 아무 문제가 없을지라도 주변 지역이 오염될 경우 부동산 투자 가치는 하락할 수 있습니다. 7. 정보의 비대칭성 유동성 위험에서 잠깐 언급하였듯이 부동산은 매수자와 매도자 사이에 정보의 비대칭성이 존재합니다. 부동산은 각각의 자산이 다른 특성을 지니고 있어 동일하거나 비슷한 자산을 찾기 힘들며 부동산의 위치가 부동산 가치에 큰 역할을 하기 때문에 멀리 떨어진 지역의 부동산 투자를 나설 경우 그 자산에 대한 정보를 얻기 더 힘들어집니다. 8. 관리 부동산은 주식 또는 채권과는 다르게 좀 더 깊은 관리가 필요합니다. ..