[리츠 투자] 디지털 리얼티(DLR) UBS Global TMT Virtual Conference

 

 

 

 

안녕하세요.

 

주식에 투자하기 앞서 또는 투자 후에 해당 기업에 대한 이해와 모니터링이 필수적입니다.

 

10K(사업보고서), Earings Call(실적 발표), Conference 및 기타 자료는

 

기업과 산업에 대한 이해를 높이기 좋은 수단입니다.

 

이번에는

 

2020년 12월 9일 UBS Global TMT Virtual Conference에서 있었던

 

디지털 리얼티 Q&A Session을 통해 회사 상황과 사업 방향에 대해서 알아보겠습니다.

 

질문1. 2021년 전략적 우선순위는 무엇인가?

 

• 1. 2019년 인수한 인터시온(Interxion) 합병 마무리 작업
• 2. Platform Digital 집중 및 Enterprise 고객 대상 코로케이션 서비스 사업 기회 강화
• 3. 하이퍼스케일 비즈니스

 

질문2. 팬데믹이 지속되면서 T&E(Travle & Expenses, 영업비용)와 Repair and Maintenance 비용을 절약하고 있는데 2021년 회복이 되면 이러한 비용이 정상화되었을 때 Margin에 어떤 영향이 있을지?

 

• 내년 초 영업활동은 비대면활동 위주로 시작, 2021년 하반기부터 일부가 정상으로 돌아올 것으로 예상
• 2020년 인력은 축소하였으나, 유지/보수는 시설 운영에 필수적인 부분만을 유지할 수 있도록 강화하였고, 선택적인 부분은 축소하였음
• 2021년에는 선택적인 부분을 다시 정상으로 되돌릴 것

 

질문3. 전 세계적으로 봉쇄조치가 다시 시행되고 있는데, 특히 유럽에서 운영, 개발, 데이터센터 원자재 공급 측면에서 어떤 영향이 있는지?

 

• 기숙사 형태의 주거시설을 가진 싱가포르 시장의 경우 영향받은 시장 중 하나임
• 20~24개의 시장에서 개발중인 데이터 센터가 있는데 이 중 1~2개가 2021년까지 지연될 것으로 보임
• 현재 많은 지방자치단체와 정부를 대상으로 운영 중이거나 개발 중인 데이터센터의 중요성을 이해시키고자 노력 중
• 현재 이외에 추가적인 개발 지연은 보이지 않음
• 데이터센터 원자재 공급 사슬 또한 팬데믹 전처럼 개발 및 운영에 필수적인 제품들을 제시간에 공급받고 있으며 지연 사례가 발생한 경우는 없음

 

질문4. 하이퍼스케일 고객의 요구 사항이 팬데믹으로 인해 달라진 점?

 

• 하이퍼스케일 고객은 재난 복구, 기술, 도구 등에서 매우 앞서 있고, 어떤 불확실성이 인프라 성장을 위한 계획을 방해하도록 내버려 두지 않는 듯함 (준비가 철저함)
• 계약 체결 사례 등을 볼 때 하이퍼스케일 고객으로부터의 어떠한 견인력이 있다고 생각되진 않음
• 그러나 매우 꾸준하고 안정적인 수요를 보이고 있으며, 성숙시장인 북미의 경우 그러함, 또한 인도나 이머징 마켓에서도 성장 중임

 

질문5. 인터시온 인수 후 기업 고객 부문(Enterprise)을 대상으로 한 코로케이션이 약 40%를 차지하고 있는 상황에서 유럽에서의 봉쇄조치가 개발 지연이나 계약 체결 지연 등 어떤 영향이 발생하는지?

 

• 전반적으로 엔터프라이즈 부문은 팬데믹에도 불구하고 영향이 미미함
• 시장 전체적으로 엔터프라이즈 고객이 장밋빛 전망을 가지고 있다고는 말하고 싶지 않음
• 그러나 디지털 리얼티는 수년 동안 여러 가지 일을 해왔고, 이러한 기회에 대해서 잘 대처하였기 때문에 연속적으로 좋은 성과를 내고 있음
• 6개 대륙, 48개 대도시에 진출하면서 해당 지역의 소규모 데이터센터 사업자의 시장을 디지털 리얼티가 가져오고 있음

 

질문6. 기업 고객 부문에서 특히 강한 수요를 보이는 산업은?

 

• 은행, 헤지펀드, 핀테크, 거래소 등 금융서비스 산업이 강한 수요를 보이고 있으며, 미국뿐만 아니라 글로벌 등 지역적으로도 다양함

 

질문7. 2020년은 양호한 성과를 냈는데, 2021년도 비슷할까?

 

• 데이터센터 수요는 우호적이지만, 2020년과는 좀 더 다를 듯
• Ashburn 시장(미국 최대 데이터센터 시장)에서 빠듯해지고 있음
• 그러나 반대로 미국 외 지역에서는 우월적 지위 보유
• 1년 전만 해도 인터시온 딜이 진행 중이었고, 그리스, 크로아티아, 인도, 멕시코 등 글로벌 시장에 진출하지 않았으며
• 기업 대상 코로케이션 부문에서도 2020년이 시작할 때보다 지금 훨씬 더 자신감을 가지고 있음

 

질문8. 유럽시장이 북미시장보다 규모와 중요성이 더 커질 것이라는데 이에 대해 수요와 시장 역학에 대해서 어떻게 생각하는지?

 

• 동의함
• 디지털 리얼티는 유럽에서의 코로케이션과 커넥션 구역을 계속적으로 확장하고 있음
• 기업 고객을 대상으로 한 최상의 장소를 확보하고 있고 앞으로 더욱더 많은 고객이 디지털 리얼티의 서비스를 이용할 수 있을 것

 

질문9. 세계에서 가장 큰 데이터 시장인 Northern Virginia(Ashburn) 시장이 빠듯하다고 언급하였는데, 이곳의 개발 파이프라인과 수요/공급 특징에 대해서 말해달라 

 

• 2019년 초 해당 시장에서 많은 사람들이 대손처리 등을 함
• 우리는 수요와 기획 측면에서 대손처리를 완전히 하진 않음
• 현재 디지털 리얼티 포트폴리오는 94%의 이용률과 50 Megawatts 규모의 개발 중인 자산에 대해서 100% 선임대계약(Pre-leased)이 체결되어 있음
• 현재 시장 상황은 아직 완전히 치유되진 않았으며, 매우 좋은 이익률을 보였던 2018년 수준으로 돌아가기는 힘들 것으로 보임

 

질문10. 2021년 투자는 어느 지역 또는 어느 시장에 집중할 것인지?

 

• 미국 외 글로벌 시장과 코로케이션 시장에 가장 많은 투자 집행 예정
• 글로벌 시장은 높은 성장성을 보이며, 유럽, 남미, 아태 지역에 많은 자금이 투자될 것
• 그러나 이는 북미 지역에 투자가 없다는 것은 아니며, 투자의 더 많은 비중이 미국 외 지역에 집중될 것
• 기업 고객을 대상으로 하는 코로케이션 부문도 높은 성장률이 예상되어 이에 투자를 집중할 것

 

질문11. 최근 그리스와 크로아티아에서 소규모 인수 합병을 하였는데 무엇이 매력적이었는지?

 

• 더 많은 국가와 도시에서 지속적으로 성장하기 위한 전략
• 소규모 이긴 하지만 매우 전략적이며 성장 지향적인 거래였음

 

질문12. 미국 시장은 여전히 상대적으로 통합이 덜 진행되었음. 미국 데이터 센터 시장에서 앞으로 더 많은 인수/합병이 있을 것이라 보는지?

 

• 장기적 추세는 데이터센터의 거대화, 글로벌화, 다양한 상품 제공 등이 될 것이며
• 이러한 특성을 가진 데이터센터와 그렇지 않은 데이터센터 간에 간극이 넓어지고 있음
• 당분간은 데이터센터에 우호적인 환경이 지속되어 이 둘 사이의 구분 없이 모두 혜택을 보겠지만
• 이는 영원히 지속되지 않을 것이며 시간이 지나면 결국 데이터 센터 통합 활동이 많아질 것

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Q&A Session을 통해 디지털 리얼티의 사업계획, 시장환경 등을 요약해보면

다음과 같습니다.

 

미국시장은 현재 포화상태이며

유럽 등 글로벌 시장에서 새로운 성장 기회가 있으며

디지털 리얼티는 이 시장에 적극적으로 진출하고 있습니다.

 

다음은 기업고객을 대상으로 하는 코로케이션 사업에 집중할 계획이며

금융기업을 중심으로 코로케이션에 대한 강한 수요가 발생하고 있는 것으로 보입니다.

 

마지막으로 하이퍼스케일 데이터센터 수요는 팬데믹 이전부터 꾸준히

성장하고 있는 것으로 보입니다.

 

감사합니다.